ע"א 520/96 - אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 520/96

בפני: כבוד השופט א' מצא

כבוד השופט י' טירקל

כבוד השופט א' ריבלין

המערערים: .1 אחמד עבדאלעזיז חוסין

.2 יורשי המנוח קאסם רשיד עותמאן

נגד

המשיבים: .1 מרים מיר

.2 נסיב ג'אנם

.3 רשות הפיתוח

ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי

בחיפה מיום 6.12.95 בתיק אזרחי 1871/87

שניתן על ידי כבוד הנשיא י' מרגלית

תאריך הישיבה: כ"ט בשבט תשנ"ח )(25.2.98

בשם המערער :1 עו"ד א' נזאל

בשם המערער :2 עו"ד נ' סנעאללה

בשם משיבה :1 עו"ד ע' דוברונסקי

בשם משיבה :2 עו"ד א' גאנם

פ ס ק - ד י ן

השופט א' מצא:

ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה )הנשיא י' מרגלית(, שלפיו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה 1 )להלן:

המשיבה( למתן סעד הצהרתי וצו-עשה, בדבר זכאותה של המשיבה להירשם כבעלים של 4756/6099 חלקים בחלקה 19 בגוש

,19142 באדמות הכפר נחף.

רקע עובדתי

.2 המנוח קאסם ראשיד עות'מאן, תושב הכפר דיר-אלאסד, היה בעליהן של מספר חלקות בגוש ,18983 שהופקעו מידו )בשנות

השישים( על-ידי רשות הפיתוח, בהתאם לפקודת הקרקעות )רכישה לצרכי ציבור(, ,1943 למטרת הקמתה של העיר כרמיאל.

עניינו של ערעור זה בחלקה 166 )להלן: החלקה המקורית(, שהיתה אחת מן החלקות שהופקעו מידי המנוח, כאמור. ההודעה על

הפקעת החלקה המקורית פורסמה ביום 25.10.1962, וזמן-מה לאחר מכן נתפסה החלקה המקורית על-ידי רשות הפיתוח. למנוח

קמה, אפוא, זכות לפיצויי-הפקעה.

ביום 14.6.1965 מכר המנוח למשיבה - תמורת סכום מוסכם ששולם לו לאלתר - את זכותו, כלפי רשות הפיתוח, לקבלת פיצוי

בגין הפקעת החלקה המקורית. לעת הזאת לא יכול עוד המנוח לומר, אם רשות הפיתוח תפצה אותו על ההפקעה בתשלום ממון, או

בהקצאת קרקע חליפית. לפיכך הוסכם בין הצדדים, שאם הפיצוי למנוח יינתן בכסף, תגבה המשיבה את הפיצוי שישולם; ואילו

אם הפיצוי יינתן בהקצאת נכס אחר, יעביר המנוח למשיבה את הנכס שיועבר לו על-ידי רשות הפיתוח.

.3 במעמד עשיית העיסקה )ביום 14.6.1965(, ולשם הבטחת זכויותיה של המשיבה, חתם המנוח על ייפוי-כוח בלתי חוזר, בו

הצהיר כי מכר למשיבה את כל זכויותיו ותביעותיו, הנובעות מהפקעת החלקה המקורית על-ידי רשות הפיתוח, והירשה את בנה

של המשיבה, מר דוד מיר, לעשות בשמו ובמקומו, בין היתר, את הפעולות הבאות:

".1 לפנות לרשות הפיתוח ו/או למינהל מקרקעי ישראל או לכל משרד ממשלתי אחר ולבוא עמם לידי הסכם על הפיצויים

המגיעים ל ]כך במקור - א' מ'[ תמורת הנכס המופקע.

.2 במקרה שיוסכם על קבלת פיצויים כספיים, לגבות הכספים ולתת קבלות תמורתם ובמקרה שיוסכם על קבלת פיצויים בנכסים

אחרים לקבל העברת הנכסים על שמי, מרשות הפיתוח ו/או מינהל מקרקעי ישראל ובאותו מעמד או לאחר מכן להעבירם ע"ש או

לפקודת הקונה ]המשיבה - א' מ'[.

.3 לצורך הפעולות הנ"ל להופיע בפני המוסדות הממשלתיים, משרד ספרי האחוזה, משרד הסדר הקרקעות, וכל משרד אחר

לסדר, לחתום ולהגיש את כל המסמכים הנחוצים ולהצהיר את כל ההצהרות ובכללן קבלת התמורה במלואה.

.4 ובכלל ללא סייג והגבלה, יהא בא כחי רשאי ומוסמך לעשות את כל הפעולות והמעשים שאני רשאי לעשותם בין אם פורטו

ביפוי כח זה או לאו, בפעם אחת או לסירוגין, כפי שימצא לנכון ולמתאים".

מכוח הרשאה זו נשא דוד מיר ונתן עם רשות הפיתוח, בשמו ומטעמו של המנוח. בהסכם שנערך ביום ,17.8.1965 בין רשות

הפיתוח לבין המנוח, נקבע, כי תמורת החלקה המקורית, תעניק רשות הפיתוח למנוח זכות בעלות ב4756/6099- חלקים בחלקה

19 בגוש 19142 מאדמות הכפר נחף )להלן: החלקה החליפית(. אלא שמכאן ואילך לא נעשתה כל פעולה - על-ידי המנוח, או

על-ידי דוד מיר מכוח הרשאתו הבלתי-חוזרת של המנוח - לביצועו של ההסכם בין המנוח לבין רשות הפיתוח, וכפועל יוצא מכך,

אף לא לביצוע ההסכם שבין המנוח לבין המשיבה. החלקה החליפית לא הועברה לבעלותו של המנוח, ועקב כך לא הועברה

לבעלות המשיבה.

.4 ביום 15.11.1969 נפטר המנוח לבית-עולמו. ביום 24.3.1982 ניתן על-ידי בית הדין השרעי בעכו צו ירושה ביחס לעזבונו

של המנוח, וביום 31.1.1984 הוצא על-ידי בית הדין צו ירושה מתוקן. ביום 15.2.1984 נרשמה החלקה החליפית, בהתאם לצו

הירושה המתוקן, על-שמות יורשי המנוח )המערערים 2; להלן: היורשים(; וביום 16.10.1987 מכרו היורשים 4077/6099

חלקים ממנה למערער 1 )להלן: הקונה(.

.5 בשנת 1983 - כארבע-עשרה שנים לאחר פטירת המנוח - פנתה המשיבה למשיב 2 )להלן: גאנם( והציעה לו לטפל ברישום

החלקה החליפית על שמה ובמכירתה; כשבשכר-טרחתו הבטיחה להעניק לו שליש מן התמורה שתתקבל בעיסקת המכר. לימים

טען גאנם, כי העברת הבעלות בחלקה החליפית, בהתאם לצו הירושה, ומכירת חלקים ממנה לקונה, בוצעו על-ידי היורשים לאחר

שהביא לידיעתם, כי הוסמך על-ידי המשיבה לטפל ברישום החלקה על שמה ובמכירתה. היורשים הכחישו גירסה זו. הקונה, מצדו,

טען, שבעת כריתת עיסקתו עם היורשים כלל לא ידע אודות עיסקתה של המשיבה עם המנוח.

גלגולי תביעתו של גאנם

.6 על ההליך לפני בית המשפט המחוזי עברו גלגולים מוזרים. כתב התביעה המקורי, שהוגש לבית המשפט ביום ,3.12.1987 היה

מטעמו של גאנם בלבד. תביעה זו הופנתה נגד היורשים וארבעה אנשים נוספים, בכללם דוד מיר, והתייחסה לזכויות שהיו למנוח

בשתי חלקות אחרות - חלקות 164 ו167- בגוש 18983 - שגם הן הופקעו על-ידי רשות הפיתוח. בתביעה זו נטען, כי דוד מיר

רכש מהמנוח את זכויותיו הנובעות מהפקעת שתי חלקות אלו; כי מיר מכר את הזכויות לשלושת הנתבעים האחרים, שמכרו אותן

לגאנם. גאנם טען, שכעבור זמן הוברר לו כי היורשים קיבלו מרשות הפיתוח את החלקה החליפית, וזאת כפיצוי תמורת הזכויות

שהיו למנוח בשתי החלקות האמורות. על יסוד עובדות נטענות אלו, עתר גאנם למתן פסק-דין המצהיר על זכאותו להירשם

כבעלים של החלקה החליפית. המשיבה כלל לא נכללה כצד בכתב-תביעה זה, ואילו הקונה צורף כנתבע נוסף לתביעה רק בעקבות

בקשה מצדו וחרף התנגדותו של גאנם.

ברם, קודם שהנשיא המלומד הגיע לבירורה של תביעת גאנם לגופה, הוגש לבית המשפט, ביום ,15.5.1991 כתב-תביעה מתוקן.

בכתב-תביעה זה נכללה המשיבה, לראשונה, כתובעת )לצדו של גאנם(, בעוד שארבעת הנתבעים )בכללם דוד מיר(, שלפי הנטען

בתביעה המקורית מכרו זכויות שהיו למנוח בשתי החלקות האחרות, נמחקו מרשימת הנתבעים. גם מסיפור המעשה אודות רכישת

שתי החלקות האחרות, עליו הושתתה התביעה המקורית, לא נותר זכר, ובמקומו באה הגירסה העובדתית - שבעיקרה לא נשנתה

במחלוקת - כי החלקה החליפית הוענקה למנוח כפיצוי על הפקעת החלקה המקורית; וכי המשיבה, כמי שרכשה מן המנוח את

זכויותיו כלפי רשות הפיתוח הנובעות מהפקעת החלקה המקורית, אכן היתה זכאית להעברת החלקה החליפית על שמה. גאנם הוצג

עתה, לא כמי שבעצמו רכש זכויות שנקנו למנוח כלפי רשות הפיתוח, אלא כמי שנתבקש על-ידי המשיבה לטפל ברישום החלקה

החליפית על שמה ובמכירתה; כשבתמורה הבטיחה המשיבה להעניק לו שליש מתמורת המכירה. בכתב התביעה המתוקן נתבקש

בית המשפט להצהיר כי החלקה החליפית היא בבעלות המשיבה, ולצוות על רישומה בשמה בפנקס המקרקעין. ואולם בסיכומים

בכתב, שהוגשו מטעם גאנם, נתבקש בית המשפט להצהיר, כי רק שני שלישים מן החלקה החליפית הינם בבעלות המשיבה ואילו

שליש מן החלקה הינו בבעלותו.

על אף ששמיעת הראיות התקיימה לאחר הגשתו של כתב התביעה המתוקן, הגיש גאנם כראיות מטעמו מסמכים שונים, שלפי

תוכנם אפשר והיו רלוונטיים לתביעתו המקורית, אך לא היו רלוונטיים לתביעה המתוקנת. מטעם הקונה הוגשו מסמכים שהעידו

כי על הפקעת חלקותיו האחרות פוצה המנוח בתשלום ממון ובהקצאת קרקע אחרת, בעוד שהחלקה החליפית הוקצתה לו כפיצוי

על הפקעת החלקה המקורית.

בית המשפט המחוזי, שכאמור קיבל את תביעת המשיבה נגד היורשים והקונה, פסק לדחות את תביעתו של גאנם, אך לא חייבו

בתשלום הוצאות. מצדו של גאנם לא הוגש ערעור על דחיית תביעתו, ואילו המערערים השיגו בערעורם על אי-חיובו לשלם להם

הוצאות.

החילוקין וההכרעה בתביעת המשיבה

.7 המשיבה טענה בתביעתה, כי משמכר לה המנוח את זכויותיו כלפי רשות הפיתוח, הנובעות מהפקעת החלקה המקורית, שוב לא

היו היורשים רשאים למכור לקונה את החלקה החליפית. עיסקת היורשים עם הקונה היתה בבחינת עיסקה נוגדת לעיסקתה עם

המנוח, וכיון שהעיסקה עם הקונה לא נגמרה ברישום, גוברת זכות הראשונים שנקנתה לה לפי עיסקתה עם המנוח. היורשים

והקונה )הם המערערים שלפנינו( טענו, כי תביעת המשיבה התיישנה. הזכות שהוענקה לה על-ידי המנוח לא היתה, לטענתם, אלא

זכות אובליגטורית לגביית פיצויי הפקעה. זכות זאת התיישנה בחלוף שבע שנים מיום רכישתה מאת המנוח, ואילו את תביעתה

בגין זכות זו הגישה המשיבה לבית המשפט רק ביום 15.5.1991 )המועד בו הצטרפה לתביעתו המתוקנת של גאנם(, היינו בחלוף

יותר מעשרים וחמש שנים לאחר המועד בו כרתה את עיסקתה עם המנוח. גם במועד מכירת החלקה החליפית לקונה

)15.2.1984( כבר חלה התיישנות על זכותה של המשיבה.

.8 בית המשפט המחוזי דחה את טענת ההתיישנות. הכרעה זו ביסס בית המשפט על הוראת סעיף 159)ב( לחוק המקרקעין,

תשכ"ט,1969- הקובע כי

"חוק ההתיישנות, תשי"ח,1958- לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח

lawdata - דטהחוקההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

הנשיא המלומד ציין בפסק-דינו, כי עד לכניסת חוק המקרקעין לתוקף )ביום 1.1.1970( טרם חלפה תקופת ההתיישנות, שחלה על

זכותה של המשיבה לפי הדין הקודם, ואילו מיום כניסת חוק המקרקעין לתוקפו שוב אין זכותה בחלקה החליפית, שהיא קרקע

מוסדרת, נתונה עוד להתיישנות.

את הכרעתו בתביעת המשיבה לגופה ביסס בית המשפט על הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. לעניין זה קבע, כי משלא נטען ולא

הוכח, כי החלקה החליפית נרשמה על שם הקונה, גוברת זכותה של המשיבה, בהיותה בעלת העיסקה הראשונה מבין שתי

העיסקאות.

התיישנות

.9 בערעורם שלפנינו השיגו היורשים והקונה, בטענות לרוב, על צדקת הכרעתו של בית המשפט המחוזי. בהדגשה מיוחדת חזרו

וטענו, כי על תביעת המשיבה חלה התיישנות. אני סבור, כי טענתם האמורה בדין יסודה; וקבלתה על-ידנו מייתרת את הדיון ביתר

הטענות.

.10 מחלוקתם של בעלי הדין, בשאלת סיווג הזכות שרכשה המשיבה מידי המנוח, היתה רבת-פנים. המערערים חזרו וטענו, כי

המשיבה רכשה מידי המנוח רק את זכותו כלפי רשות הפיתוח לקבלת פיצויי הפקעה. משמע שהמדובר בזכות אובליגטורית רגילה,

שתביעה למימושה מתיישנת מקץ שבע שנים. המערערים לא חלקו, שהמנוח אכן התחייב כלפי המשיבה, שאם הפיצוי יינתן לו

בקרקע חליפית, כי אז יעביר לה את הזכויות שתוענקנה לו בקרקע החליפית. עם זאת טענו, כי בהיעדר התחייבות מצדו, להעביר

לה זכויות מוגדרות בנכס מקרקעין מסוים, אף לא ניתן לייחס לו התחייבות לעשיית עיסקה במקרקעין. גם ייפוי הכוח, שניתן

על-ידיו לדוד מיר, אינו מעלה מן הבחינה האמורה, באשר מעיקרה ייפוי הכוח לא נועד להקים התחייבות כלשהי, אלא אך לשמש

כמכשיר להקלת הביצוע של התחייבויות קיימות.

תשובת בא-כוח המשיבה לטענות אלו התמצתה, בעיקר, בכך, כי למצער מיום 17.8.1965 - בו נכרת ההסכם שלפיו התחייבה

רשות הפיתוח לפצות את המנוח בהקצאת החלקה החליפית - התגבשה בידי המשיבה זכות ממשית לקבלת החלקה החליפית;

שבהיותה זכות במקרקעין מוסדרים, תביעה לקיומה אינה נתונה להתיישנות כלל.

.11 במועד עריכת עיסקתו עם המשיבה טרם ידע המנוח אם הפיצוי על הפקעת החלקה המקורית יינתן לו בתשלום ממון או

בהקצאת קרקע חליפית. עם זאת הוא התחייב כלפי המשיבה, שאם הפיצוי על ההפקעה יינתן לו בהקצאת קרקע חליפית, כי אז

יעביר לה את זכות הבעלות בקרקע שתוענק לו. לצורך ההכרעה בערעור שלפנינו נוכל להניח, לטובת המשיבה, כי התחייבות

מותנית זו - שהתנאי בו הותלתה התקיים - השתכללה לכלל התחייבות להעברת זכות במקרקעין. משמע, שלוא תבעה המשיבה,

מבעוד מועד, לאכוף על המנוח את ביצוע התחייבותו, ראויה היתה תביעתה להתקבל. כדאי לזכור, כי ענייננו בהתחייבות שניתנה

לפני תחילתו של חוק המקרקעין; אך גם בחינתה לאורו של החוק ספק אם היתה מצדיקה לפוסלה מחמת חוסר המסוימות בו לקתה

ביחס לזהות הנכס נשוא ההתקשרות )השוו: ע"א 133/89 החברה לפיתוח חוף התכלת )תל-אביב-הרצליה( בע"מ נ' מנהל מס

שבח מקרקעין, נתניה, פ"ד מז).(702-701 689, (5

דא עקא, שבהנחה האמורה אין כדי לחלץ את תביעת המשיבה מגזירת ההתיישנות. הנשיא המלומד סבר, כי תביעת המשיבה היא

תביעה "לקיום זכות במקרקעין מוסדרים", כמשמעה בסעיף 159)ב( לחוק המקרקעין. מכאן מסקנתו, כי מאחר ועד לתחילת חוק

המקרקעין לא חלה על התביעה התיישנות לפי הדין שקדם לחוק המקרקעין, שוב אין התביעה נתונה עוד להתיישנות. בסברה זו

נתפס הנשיא המלומד לטעות משפטית. מטרתו של סעיף 159)ב( לחוק המקרקעין היתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני

טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם, שהכירה בהתיישנות

הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין )ראו: י' ויסמן, חוק המקרקעין,

תשכ"ט1969- - מגמות והישגים, תש"ל,1970- בעמ' 82; וכן: י' ויסמן, דיני קניין - חלק כללי, תשנ"ג,1993- בעמ' 319(.

משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים )דוגמאות להסתמכות על סעיף

159)ב(, בהקשרו הענייני הנכון, ניתן לראות, למשל, בע"א 547/74 חטיב נ' מדינת ישראל, פ"ד ל)440, (2 וברע"א 2203/91

חאלד נ' מדינת ישראל, פ"ד מה)553 (5(. ולא למותר אף לציין, כי גישה זו אינה אלא חלק מן התפיסה המושרשת, על-פיה

נתפרש המונח "זכות במקרקעין" שבחוק המקרקעין, כחובק זכויות קנייניות בלבד )ראו: רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ'

הרטפלד, פ"ד מט)854 (,3 בעמ' ,864-863 והאסמכתאות המאוזכרות שם; וכן האמור בספרו של פרופ' ויסמן, דיני קניין - חלק

כללי, בעמ' .(122

הנה כי כן, להוראת סעיף 159)ב( לחוק המקרקעין ולתביעת המשיבה אין ולא כלום. גם אם נניח, שבהסכם שכרתה עם המנוח

נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עיסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העיסקה לא היתה "זכות במקרקעין"

כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה

שהגישה המשיבה היתה, אפוא, תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 2)5( לחוק ההתיישנות,

תקופת התיישנותה היא עשרים וחמש שנים. תביעת המשיבה הוגשה לבית המשפט ביום 15.5.1991 )על דרך הצטרפות לתביעה

המתוקנת שהוגשה על-ידי גאנם(. בין אם נחשב את תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות מיום 14.6.1965 )מועד התקשרותה של

המשיבה עם המנוח(, ובין אם נחשב אותו מיום 17.8.1965 )מועד ההסכם בין רשות הפיתוח לבין המנוח, שמכוחו הוענקה למנוח

הזכות לקבלת החלקה החליפית(, הרי שעד ליום 15.5.1991 חלפו יותר מעשרים וחמש שנים.

הערעור על אי-חיובו של גאנם בתשלום הוצאות

.12 המערערים משיגים בערעורם גם על צדקת החלטתו של בית המשפט המחוזי, שאף כי דחה את תביעתו של גאנם נגדם מכול

וכול, החליט שלא לחייב את גאנם בתשלום הוצאות. נראה לי שגם בעניין זה הדין הוא עם המערערים. הנשיא המלומד לא טרח

להסביר בפסק-דינו על שום מה החליט להימנע מחיובו של גאנם בתשלום הוצאות; בעוד שמן העיון בקורות ההליך, שהתקיים

לפני בית המשפט המחוזי, נקל להתרשם, שבגירסותיו המשתנות ובגלגולי תביעותיו גרם גאנם הכבדה דיונית רבה הן לבית

המשפט והן למערערים.

.13 מסקנתי הינה, אפוא, שיש לקבל את הערעור, לבטל את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי ולדחות את תביעת המשיבה 1

)מרים מיר( מחמת התיישנות. המשיבה 1 תשלם למערערים הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בשתי הערכאות בסך כולל 40,000

ש"ח, מחצית הסכום למערער 1 )הקונה( ומחציתו למערערים 2 )יורשי המנוח(. כן יש לבטל את החלטת בית המשפט המחוזי,

בעניין אי-חיובו של המשיב 2 )נסיב גאנם( בתשלום הוצאות. המשיב 2 ישלם למערערים הוצאות ושכר-טרחת עורך-דין בשתי

הערכאות בסך 20,000 ש"ח, מחצית הסכום למערער 1 ומחציתו למערערים 2.

ש ו פ ט

השופט י' טירקל:

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופט א' ריבלין.

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' מצא.

ניתן היום, ו' באב תש"ס ).(7.8.2000

א' מצא,י' טירקל,א' ריבלין

ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט

העתק מתאים למקור

שמריהו כהן - מזכיר ראשי

96005200.F07